La prescription acquisitive en matière immobilière 

La prescription acquisitive est un mécanisme permettant de devenir propriétaire d’un bien simplement par l’action du temps. Et ce, même si une autre personne était propriétaire de ce bien à la base. 

Par exemple, si la clôture d’un voisin empiète sur votre terrain pendant 10 ans sans opposition, le voisin pourrait avoir le droit de faire déclarer la parcelle empiétée comme lui appartenant. 

La prescription acquisitive peut causer des mauvaises surprises en matière de propriété, d’immobilier ou de voisinage. Il est primordial de bien connaître ses droits pour prévenir toute situation fâcheuse. 

Prescription acquisitive : définition 

D’après l’article 2910 du Code civil du Québec (ci-après : « C.c.Q. »), la prescription acquisitive est un moyen par lequel une personne obtient un droit de propriété par l’écoulement du temps. 

Le délai de la prescription est de 10 ans. En conséquence, une personne qui possède un bien immeuble pendant 10 ans comme s’il était son propriétaire peut intenter une action en justice pour se faire déclarer le véritable propriétaire dudit bien. 

Par un immeuble, on entend tout bien qui ne peut être déplacé ou est déclaré par la loi comme un bien immobilier : un terrain, un bâtiment, une construction fixée au sol de manière permanente ou durable, des arbres, etc. 

Des règles différentes s’appliquent en matière de biens meubles. N’hésitez pas à consulter un avocat si vous souhaitez obtenir plus d’informations à ce sujet. 

Critère de la prescription acquisitive 

Pour qu’il y ait prescription acquisitive, une personne doit être en possession du bien à titre propriétaire. 

La possession se définit comme l’exercice concret d’un droit sur le bien, avec l’intention d’agir comme étant le titulaire de ce droit. 

L’article 922 C.c.Q. énumère quatre critères que la possession doit rencontrer pour être valide : 

• Elle est paisible ; 

• Elle est continue ; 

• Elle est publique ; 

• Elle est non-équivoque ; 

Si un des quatre critères n’est pas respectée, alors il ne sera pas permis de réclamer la propriété du bien. 

La possession paisible 

La possession paisible est définie comme une possession sans violence ou opposition manifeste. C’est-à-dire qu’elle n’a pas débuté par la violence et s’effectue sans forcer ni enfreindre quelque avis de la part d’un voisin.  

Dans la décision Thibeault c. Tremblay, le tribunal juge qu’il n’y a pas de possession paisible d’une rive, car les parties se chicanent ouvertement et devant les tribunaux depuis plusieurs années à ce sujet. 

La possession continue 

La possession est continue si elle n’est pas interrompue pendant 10 ans. La personne doit commettre des gestes ponctuels démontrant sa possession durant cette période : entretien, usage du bien, paiement des frais reliés au bien, etc. 

La possession publique 

La possession est publique si elle est exercée d’une manière ouverte et connue des autres. Elle n’est pas publique si elle s’exerce de manière clandestine ou dissimulée. 

Il faut que le propriétaire véritable ait pu en avoir connaissance. Le critère est satisfait du moment que la possession s’exerce sans se cacher. 

La possession non équivoque 

Une possession non équivoque signifie qu’il n’y a pas d’incertitude ou d’ambiguïté dans son exercice. C’est-à-dire s’il est clair que celui réclamant la possession à l’intention de se conduire comme le propriétaire des lieux.  

Si d’autres personnes exercent des droits sur le bien en litige ou s’opposent à la possession par l’autre partie, alors la possession est équivoque. En d’autres mots, la possession doit être exclusive et n’être opposée par personne pour être non équivoque.  

Par exemple, le tribunal a tranché, dans l’affaire 96660 Canada Ltd. c. 7505493 Canada inc., que la possession d’un mur est équivoque, car les parties ont commis des gestes pour l’embellir ou le réparer de manière significative. Les parties s’étant comportées comme copropriétaires du mur, la possession est considérée comme équivoque. 

Le rôle de la bonne foi  

La bonne foi n’est pas prise en compte en matière de possession immobilière par prescription acquisitive. C’est-à-dire qu’il n’est pas nécessaire d’être convaincu d’être le véritable propriétaire pour acquérir un terrain par l’écoulement du temps.  

Tel qu’expliqué dans la décision Proulx c. Immeubles des Moulins inc., la possession s’établit par les actions des parties et non leur connaissance du réel propriétaire du bien disputé. Ainsi, une personne qui sait ou se doute ne pas être le vrai propriétaire d’un terrain pourra quand même le posséder s’il agit comme son propriétaire durant dix ans.  

Le tribunal examine seulement la volonté de se comporter comme le véritable propriétaire. Cela veut dire qu’il ne faut pas prouver que la personne savait que le terrain ne lui appartient pas, mais plutôt prouver qu’elle n’agit pas comme un propriétaire ou qu’on s’est opposé à sa possession avant le délai de dix ans. 

 La fraude vs la mauvaise foi 

D’après l’article 927 C.c.Q., celui qui obtient un bien par vol ou fraude ne peut en réclamer sa possession.   

Il est important de différencier la mauvaise foi de la fraude. Être de mauvaise foi ne signifie pas commettre une fraude.  Pour commettre une fraude, il faut « commettre un geste positif de façon à tromper le propriétaire. »¹⁰ 

La mauvaise foi signifie savoir que son titre sur un bien n’est pas valable, tandis que la fraude signifie de poser des gestes concrets pour tromper l’autre.  

Dans l’affaire Repos Saint-François d’Assise c. Sabelli, un cimetière a installé des blocs de ciment pour délimiter son terrain. Son voisin les a déplacés à son insu pour le tromper sur les véritables limites de leurs terrains. En conséquence, la Cour d’appel a conclu qu’il y a eu fraude et donc pas de possession par prescription acquisitive. 

Conclusion 

La prescription acquisitive est un mécanisme bien particulier qui peut faire basculer le droit de propriété. Chaque cas devra s’analyser selon les faits en cause. Il est important de consulter si un doute plane sur le véritable propriétaire d’un bien. 

Vous pensez être dans une situation où il y pourrait y avoir prescription acquisitive?

N’hésitez pas à contacter nos avocats en droit civil qui sauront vous conseiller et vous accompagner en cas de litige.