Introduction : la reprise de logement
Au Québec, les locataires bénéficient du droit au maintien dans les lieux. Cependant, il existe des exceptions à ce droit. La reprise de logement est l’une de ces exceptions. Elle réfère à la résiliation du bail par le locateur, afin que lui ou un membre de son entourage puisse habiter dans le logement visé. La reprise de logement doit être différenciée de l’éviction, qui ne sera pas traitée dans cet article.
Reprise de logement : qui y a droit?
Selon le Code civil du Québec[1], le locateur d’un logement, lorsqu’il en est propriétaire, peut reprendre le logement pour loger les personnes suivantes :
- Lui-même ;
- Ses ascendants ou descendants au premier degré, c’est-à-dire sa mère son père ou ses enfants ;
- Tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien ;
- Le terme « allié » réfère à un parent par alliance. Cette définition exclut l’union de fait.
- Un conjoint dont il est le principal soutien après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l’union civile ;
Le locateur ne peut pas reprendre le logement si le locataire ou son conjoint répond aux critères[2] suivants :
- Il est âgé de 65 ans ou plus ;
- Il occupe le logement depuis au moins 10 ans ;
- Soin revenu annuel est égal ou inférieur à 125% du revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique.
- La Société d’habitation du Québec publie sur son site Internet les seuils de revenu maximal permettant à un locataire d’être admissible à un logement à loyer modique.
Si le locataire ou son conjoint répondent aux critères précédents, alors la reprise sera accordée uniquement dans les situations suivantes :
- Le locateur, qui souhaite reprendre le logement pour s’y loger, est âgé de 65 ans et plus ;
- Le bénéficiaire de la reprise est âgé de 65 ans et plus ;
- Il est un propriétaire occupant âgé de 65 ans ou plus et souhaite loger, dans le même immeuble que lui, un bénéficiaire âgé de moins de 65 ans.
Le processus de reprise de logement
Le locateur qui veut reprendre le logement doit aviser le locataire à l’avance par avis écrit. Voici les délais à respecter :
- Pour un bail à durée fixe, au moins six mois avant la fin du bail ;
- Par exemple, si un bail commence le 1er juillet et fini le 30 juin de chaque année, alors l’avis de reprise doit être envoyé avant le 1er janvier.
- Pour un bail à durée fixe d’une durée de six mois et moins, le délai est d’un mois.
- Par exemple, si un bail commence le 1er décembre et fini le 30 juin, alors l’avis de reprise doit être envoyé avant le 1er juin.
- Pour un bail à durée indéterminé, c’est-à-dire un bail sans date de fin convenue, l’avis doit être donné six mois avant la date prévue pour la reprise.
L’avis de reprise[3] doit indiquer la date prévue pour l’exercer, le nom du bénéficiaire et, s’il y a lieu, le degré de parenté ou le lien du bénéficiaire avec le locateur. Il doit aussi reproduire le contenu de l’article 1959.1 du Code civil du Québec. Des modèles sont disponibles sur le site du Tribunal administratif du logement.
En vertu de la loi[4], un locataire qui ne répond pas l’avis de reprise du locateur dans le mois de la réception de l’avis est réputé avoir refusé de partir. Le locateur a alors un délai d’un mois pour transmettre sa demande en reprise au Tribunal administratif du logement.
L’indemnité pour frais de déménagement
Bien que pratique courante, l’indemnité pour les frais de déménagement n’est pas obligatoire en matière de reprise de logement.
Cependant, le Tribunal administratif du logement, lorsqu’il est saisi d’un dossier de reprise, peut décider d’accorder une indemnité pour les frais de déménagement. Le montant est à la discrétion du tribunal. Il va varier selon les frais réels encourus pour déménager, l’âge du locataire, son état de santé, etc.
La bonne foi lors de la reprise
Selon la loi, une reprise de logement peut seulement se faire dans l’objectif d’y loger le propriétaire, un des descendants ou ascendants au premier degré ou encore un parent dont il est le principal soutien.
La reprise de logement ne peut pas être un prétexte pour évincer un locataire. Le projet de reprise doit être sérieux et crédible pour être acceptée par le tribunal.
Un logement ayant fait l’objet d’une reprise peut uniquement être remis sur le marché locatif avec l’autorisation du tribunal[5]. Autrement, la reprise de logement sera considérée comme ayant été faite de mauvaise foi.
Que se passe-t-il en cas de reprise illégale?
Le locataire croyant avoir été victime d’une reprise illégale peut présenter une demande au Tribunal administratif du logement pour obtenir compensation[6]. Il devra démontrer notamment que le locateur a agi de mauvaise foi. Un événement majeur indépendant de la volonté du locateur peut, dans certaines circonstances, le dédouaner de ne pas avoir repris le logement.
Une reprise de logement illégale ouvre la porte à plusieurs chefs de dommage pour le locataire lésé, soit :
- Dommages-intérêts résultant de la reprise ;
- Dommages-intérêts punitifs ;
Les dommages-intérêts résultant de la reprise réfèrent aux préjudices que vont directement vivre les locataires à cause de la reprise : pertes monétaires, dommages matériels, dommages moraux tels que le stress vécu, etc.
Ces dommages sont basés sur des pertes qui doivent être démontrées par une preuve factuelle (ex. : facture pour le remplacement d’un meuble) dans le cas d’une perte pécuniaire ou matérielle.
Les dommages-intérêts peuvent inclure une indemnité équivalente à la différence, pour une durée de 12 à 24 mois, entre l’ancien loyer du locataire et le loyer du logement où il a dû se relocaliser.
De plus, les propriétaires fautifs peuvent être aussi condamnés à des dommages punitifs, c’est-à-dire des dommages supplémentaires afin de dissuader un comportement jugé inacceptable. Les montants de ses dommages vont varier selon les circonstances de la situation en litige : durée du bail, capacité de payer du locateur, degré de l’atteinte aux droits des locataires, difficulté à se relocaliser, etc.
Conclusion
En matière de reprise de logement, le droit de propriété du locateur et le droit de maintien dans les lieux du locataire entre souvent en collision. Il est important de suivre scrupuleusement les dispositions de la loi et de connaître ses droits pour limiter les conflits.
Vous êtes locateur ou locataire et vous désirez des conseils en matière de reprise de logement? N’hésitez pas à contacter nos avocats en droit du logement qui sauront vous conseiller et vous accompagner en cas de litige.
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[1] Art. 1957 C.c.Q.
[2] Art. 1959.1 C.c.Q.
[3] Art. 1961 C.c.Q.
[4] Art. 1962 C.c.Q.
[5] Art. 1970 C.c.Q.
[6] Art. 1968 C.c.Q.
